Cuidado, el mayor índice de estafas se da en los inmuebles de preventa. Es bueno recibir asesoramiento, sospechar de precios bajos, verificar datos del vendedor, según Caincruz.
Fuente: Visión 360
¿Está pensando en invertir en la compra de un departamento o una casa? Si no quiere perder su dinero y sufrir estafas o fraudes es necesario que tome en cuenta varias recomendaciones, principalmente el verificar la legalidad de los documentos del inmueble y el derecho propietario de este, entre otros consejos.
Juan Pablo Saavedra, presidente de la Cámara Boliviana de Desarrolladores Inmobiliarios (CBDI), en respuesta a un cuestionario enviado por Visión 360, señaló que al comprar de personas particulares es crucial “verificar” los documentos legales del inmueble.
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Esto incluye el título de propiedad, el registro catastral y cualquier documento relacionado con cargas o gravámenes. “Si no está familiarizado con esta documentación, es aconsejable asesorarse con un abogado especializado en bienes raíces”, precisó Saavedra.
Cuando se compra a empresas desarrolladoras, es fundamental elegir una compañía con trayectoria comprobada.
“El comprador debe validar que los proyectos anteriores se hayan entregado exitosamente, con la calidad y en los plazos prometidos. Las empresas deben estar legalmente establecidas y presentar documentación al día para su verificación. Además, al realizar el pago del anticipo, el comprador debe exigir la firma de un contrato de reserva”, remarcó Saavedra.
Explicó que, por ejemplo, los asociados de la CBDI son empresas legalmente establecidas y con una trayectoria reconocida. “Tenemos asociados con proyectos de diversos tipos, como departamentos, casas o urbanizaciones de terrenos, con opciones para todo bolsillo. Si alguien tiene dudas sobre qué empresas tienen trayectoria, puede contactarnos para obtener referencias de los asociados que ofrecen el tipo de producto que está buscando”, sostuvo.
En la misma línea, el director de la Cámara Inmobiliaria de Santa Cruz (Caincruz), Juan Carlos Alarcón, explicó que en el caso de la adquisición de un inmueble (departamento, casas o terrenos) en una operación como tal, hay dos tipos de compras: las que son en preventa y las de inmuebles ya terminados.
“El mayor índice de estafas que se da es en las preventas, que son proyectos que están en proceso de inicio de construcción y para esto se debe mencionar que en junio de 2022 se aprobó el Decreto Supremo 4732 con el fin de regular todos los contratos relacionados con las preventas”, resaltó.
Toda empresa desarrolladora de proyectos debe tener su “Certificado de registro de proyectos y contratos libres de cláusulas abusivas”, que se gestiona por medio del Viceministerio de Defensa de los Derechos del Usuario y del Consumidor.
Entre los requisitos para obtener este certificado, está todo el derecho propietario sobre el bien inmueble y el proyecto a ser comercializado.
“Por tal motivo la recomendación que podemos realizar a la población es que al momento de comprar un inmueble (departamento, casa o terreno) en preventa o venta futura, pueda solicitar que dicho proyecto cuente con el certificado antes mencionado”, subrayó Alarcón.
“El mayor índice de estafas que se dan es en proyectos en preventa, que son proyectos que están en proceso de inicio de construcción”, dijo Juan Carlos Alarcón, Director Caincruz.
De acuerdo con el director de Caincruz, el error más común está en no verificar el derecho propietario del inmueble antes de realizar un pago o reserva por la propiedad. “Aconsejamos que previo a cualquier pago o compromiso con el inmueble y el propietario, se puedan verificar los documentos y ser asesorado con un profesional ya sea este un abogado o un agente inmobiliario”, recalcó.
Algo común que se escucha en medios de comunicación es que, para asegurar la compra de un inmueble, la gente entrega adelantos de dinero o aparecen otros dueños del inmueble. Al respecto, Alarcón indicó que desde la Cámara se recomienda que antes de realizar cualquier reserva de un inmueble se pueda verificar previamente y ver los papeles del inmueble como ser: certificado catastral, plano de uso de suelo y alodial o folio real, y pedir una copia del carnet del propietario para verificar el derecho propietario del inmueble. También se debe pedir el asesoramiento de un abogado de confianza o algún agente inmobiliario de una empresa legalmente establecida.
Anticréticos
Sobre las operaciones de anticrético, desde Caincruz se aconseja realizar la transacción mediante el asesoramiento de una empresa inmobiliaria legalmente establecida y más si es afiliada a alguna institución del rubro, para contar con un mayor respaldo y orientación.
También es importante consultar si el inmueble tiene alguna deuda vigente con gravamen y, si así fuera el caso, sobre qué monto es la deuda.
“Recomendamos que la deuda que tenga el inmueble sobre el monto del anticrético que se está pidiendo no exceda el 60 por ciento del valor del inmueble; es ideal encontrar algún inmueble que no tenga gravamen, aunque estos tipos de inmuebles son escasos de encontrar. Por otra parte, se sugiere la opción que sí se pueda registrar a Derechos Reales”, añadió Alarcón.
En un alquiler, de acuerdo con Caincruz, no hay mucho riesgo y solo se pide que la persona firmante de los contratos de alquiler sea el propietario directo y no una tercera persona.
“En preventa, verificar que el contrato firmado cuente con certificación que demuestra que el proyecto cumple con exigencias del DS 4732”, señaló Juan Pablo Saavedra, presidente CBDI.
Sobre el decreto 4732, el presidente de la Cámara de Desarrolladores Inmobiliarios complementó que la norma ha incrementado la atención a la documentación legal, tanto de las empresas como de los proyectos inmobiliarios.
“Para quienes compran en preventa, es esencial que verifiquen que el contrato firmado cuente con la certificación que demuestre que el proyecto cumple con las exigencias del decreto 4732. Aunque esta certificación brinda un respaldo adicional, consideramos aún más crucial la validación de la trayectoria de la empresa desarrolladora del proyecto de construcción”, recalcó Saavedra.
En el portal Ultracasas, dedicado a este rubro, se pide dudar de ofertas con precios sospechosamente bajos, también verificar que la propiedad esté saneada, pedir el número de folio real del inmueble y verificar si le corresponde en Derechos Reales, validar datos del vendedor, de la inmobiliaria.
Alerta con invercrético, no es figura legal
El director de la Cámara Inmobiliaria de Santa Cruz (Caincruz), Juan Carlos Alarcón, advirtió a la población tener mucho cuidado con las operaciones de invercrético que se ofrecen en el mercado y promocionan en redes sociales, porque es una figura ilegal.
“Queremos advertir a la ciudadanía sobre las operaciones de invercrético, una figura nada legal y que tiene un riesgo alto para la recuperación de dinero entregado por medio de esas operaciones fraudulentas”, afirmó.
El invercrético es una figura en la que intervienen tres actores: el propietario del inmueble, el cliente anticresista y el inversionista. El inversionista toma, con o sin consentimiento, el inmueble en alquiler de un propietario.
Al cliente anticresista se le da ese inmueble en calidad de anticrético bajo contratos privados, sin ninguna garantía hipotecaria real. El inversionista toma el dinero, recibe y firma esos contratos y ese dinero supuestamente lo hace trabajar para generar ingresos en los que a veces el propietario recibe un porcentaje de la rentabilidad.
En un comunicado la Cámara aclaró que el contrato de anticrético es único, está reconocido por el Código Civil y pretender simularlo con otras figuras legales puede traer serias complicaciones para las partes involucradas.
La única forma de constituirlo legalmente es mediante una minuta elevada a instrumento público con intervención notarial, para que sea inscrita en la oficina de Derechos Reales como un gravamen. Para su cancelación, es necesario suscribir una minuta, que el notario verifique pago de impuestos y se libere el gravamen.
“Instamos a la ciudadanía estar alertas y ser cautos a la hora de realizar una transacción tan delicada como lo es el anticrético, pues implica la entrega de una suma de dinero contra la garantía de un bien inmueble. Este tipo de operación debe ser revisado con cuidado para no caer en estafas y posteriores acciones judiciales a un tercero que no es propietario del bien inmueble prometido en calidad de anticrético”, dice la Cámara.
