Aunque la banca y el Estado ofrecen créditos, gran parte de la población no logra cumplir los requisitos. En más de una década, solo 250.000 familias consiguieron casa, pero el déficit supera 1,6 millones de viviendas
Por Ernesto Estremadoiro Flores
Fuente: El Deber
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A sus 63 años, Aniceto Hinojosa aún sueña con una casa propia. Pese a que sus manos dieron forma a joyas de gran valor en oro y plata, su trabajo como orfebre no le otorgó las prestaciones necesarias para acceder a un crédito de vivienda. Vive en una obra rústica, sin paredes revocadas ni las comodidades de una casa convencional. En un día con suerte puede ganar hasta Bs 250; otras veces, ni eso.
Este perfil no busca generar lástima, sino reflejar que el acceso a la vivienda sigue siendo una deuda pendiente. Aunque en los últimos años el Estado impuso tasas para créditos más accesibles y desarrolló programas habitacionales, el sueño de la casa propia llegó a pocos.
Los datos lo confirman. En el marco de la Ley de Servicios Financieros, 100.573 familias fueron beneficiadas con créditos de Vivienda de Interés Social (VIS), otorgados por la banca múltiple, cooperativas y cajas de vivienda supervisadas por la Autoridad de Supervisión del Sistema Financiero.
A ello se suman los programas estatales ejecutados por la Agencia Estatal de Vivienda durante las gestiones de Evo Morales y Luis Arce. En casi 14 años de gobierno, estos planes beneficiaron a alrededor de 151.000 familias.
El quinquenio de Arce, hasta agosto de 2025, se entregaron 76.238 viviendas bajo este sistema.
No obstante, estos esfuerzos no lograron reducir el déficit habitacional, que según del Instituto Nacional de Estadística (INE) alcanza a 1,6 millones de viviendas.
Lejos del circuito formal
Desde muy joven, Aniceto trabaja como orfebre. Sus manos crearon joyas que pasan por vitrinas elegantes. En su oficio —aclara — no todo es brillo.
La materia prima es cara, la ganancia es apenas la mano de obra y, cuando el mercado se enfría o el país se bloquea, el taller también se queda sin pulso. En un buen día puede ganar hasta Bs 250; un aprendiz, con suerte, llega a Bs 100.
No tiene salario fijo, ni boleta, o alguna forma de cómo demostrar ingresos ante un banco que pide certezas en un país lleno de incertidumbres.
Aniceto pertenece a ese 85% de bolivianos que vive del trabajo informal. Gente que produce, pero que no encaja en los formularios bancarios. Por eso, cuando se escucha hablar de créditos de vivienda social, suena más a ironía que a oportunidad.
Sostiene que las normas exigen ingresos estables que superan los Bs 7.000 u Bs 8.000 y papeles que el día a día informal no puede ofrecer. Incluso el 15% que tiene empleo asalariado —dice— muchas veces tampoco alcanza. El resultado es simple y brutal: los programas existen, pero no son para ellos.
En tanto, alquilar se volvió un ejercicio de supervivencia. En áreas urbanas, un departamento supera fácilmente los Bs 2.000; el “barato” ronda los 1.500. En la periferia hay cuartos más económicos, pero a costa de la dignidad: espacios mínimos, sin condiciones básicas, donde una familia paga entre Bs 500 y Bs 800.
Cansado, Aniceto lidera la construcción de un condominio que se autogestiona gracias a la asociación de inquilinos de Cochabamba. En la Llajta, la construcción avanza lento, demasiado lento para quien ya peina canas, pero avanza. Su departamento tiene calaminas improvisadas y ventanas tapadas “mientras se pueda”.
Acceder a una vivienda no es un problema de voluntad, sino de reglas. Así lo resume Freddy Oxa Cruz, abogado de profesión e inquilino, que paga Bs 1.800 por un departamento de dos dormitorios en La Paz y aun así no logra siquiera pasar la puerta de un banco. Los requisitos —dice— están diseñados para excluir a quienes no tienen ingresos fijos.
“¿Cómo demuestra ingresos un vendedor callejero o un abogado que cobra según el cliente?”, pregunta. Hay meses buenos y otros en cero; esa irregularidad, común en la economía real, se convierte en una barrera infranqueable en el sistema financiero.
La experiencia personal lo confirma. Intentó acceder a un crédito de $us 20.000 para un anticrético. La respuesta fue inmediata: debía demostrar ingresos mensuales de al menos 20.000 bolivianos. “Tendría que ser diputado”, ironiza.
Ni siquiera su condición de abogado con 15 años de ejercicio ayudó; al contrario, asegura que la profesión libre juega en contra. En el mejor de los meses, sus ingresos pueden rondar los Bs 6.000, de los cuales una gran parte se va en alquiler de vivienda y oficina.
“Al final no hay bolsillo que alcance”, sostiene. Y al propietario poco le importa si hubo vacaciones judiciales, bloqueos o meses malos: el pago debe ser puntual.
Evolución del crédito
Desde la promulgación de la Ley de Servicios Financieros, en 2013, los préstamos para vivienda de interés social crecieron de forma sostenida. Sin embargo, los datos más recientes muestran que ese impulso empieza a perder fuerza.
A noviembre de 2025, según datos de la ASFI, la cartera de créditos para vivienda de interés social alcanza Bs 29.970 millones, una cifra que contrasta con los Bs 2.782 millones registrados en noviembre de 2013. El salto es evidente y explica por qué más de 100.000 familias accedieron a una vivienda a través del sistema financiero en ese periodo.
Durante años, el crédito avanzó de la mano de tasas reguladas, plazos largos y una economía que todavía ofrecía márgenes de estabilidad para los hogares urbanos con ingresos formales.
Pero el ritmo ya no es el mismo. Entre 2014 y 2021, el crecimiento fue acelerado. Año tras año, la cartera hipotecaria aumentaba con fuerza y ganaba espacio dentro del sistema financiero. En 2015, los créditos de vivienda representaban poco más del 42% de la cartera priorizada; para 2021 esa participación superaba el 60%. Era el momento de mayor expansión del modelo.
Pero desde 2022, el escenario comenzó a cambiar. El crecimiento fue lento y, en los últimos dos años, se estancó. En 2024, la cartera llegó a Bs 31.518 millones y, un año después, el aumento fue marginal. La señal más clara está en la participación: la vivienda de interés social representa alrededor del 61% de la cartera priorizada, un porcentaje que muestra leves retrocesos.
El sistema sigue prestando, pero con cautela y menor dinamismo.
Análisis
El déficit habitacional sigue siendo un problema estructural que las políticas de crédito no lograron resolver. Esa es la lectura del economista Germán Molina, quien sostiene que, pese a los esfuerzos del Estado por empujar a la banca a financiar vivienda social, el acceso real sigue fuera del alcance de amplios sectores de la población.
Molina explica que las encuestas de hogares del Instituto Nacional de Estadística (INE) muestran con claridad a un grupo numeroso de personas que vive en alquiler o en casas de familiares. El problema no es solo la falta de oferta, sino el bajo nivel de ingresos, que deja a muchos fuera del umbral mínimo para acceder a créditos. En términos simples: el crédito existe, pero el ingreso no alcanza.
Durante la gestión del expresidente Luis Arce se mantuvo la política de obligar a la banca a destinar un porcentaje de su cartera a vivienda social y al sector productivo. La intención, señala Molina, es correcta: reducir el déficit habitacional. Pero la banca actúa bajo su lógica básica de resguardar los ahorros de terceros y minimizar riesgos, lo que se traduce en requisitos que demoran meses.
Molina cuestiona, además, la “represión financiera” vigente desde 2006, que fija tasas de interés y porcentajes obligatorios de cartera. A su juicio, estas distorsiones no funcionan y debería reemplazarse por un esquema donde la oferta y la demanda definan el financiamiento.
El economista amplía la mirada. En Alemania, explica, muchas personas optan por alquilar porque comprar vivienda no resulta financieramente conveniente.
En cambio, en Estados Unidos, la legislación es más flexible y el crédito inmobiliario viene acompañado de incentivos tributarios.
En esa línea, Oscar Gutiérrez Paz, presidente de la Cámara Boliviana de Desarrolladores Inmobiliarios, advierte que el crédito hipotecario se contrajo en 2025, especialmente en vivienda social, por tasas reguladas que no compensan el riesgo para la banca.
Añade que el déficit habitacional sigue siendo estructural: alrededor de 1,5 millones de hogares presentan déficit cualitativo y se requieren 30.000 viviendas nuevas por año en el eje central.
Además, construir una vivienda hoy es mucho más caro: entre 2023 y 2025 el costo aumentó más del 52%, presionando precios.
Para 2026, el sector ve una recuperación gradual, condicionada a mejor acceso al crédito, estabilidad macroeconómica e inclusión financiera real.
Aniceto sigue levantando paredes como puede, despacio, con la paciencia de quien ya aprendió que el sistema no está hecho para él. Freddy seguirá pagando alquiler, mes a mes, mientras los bancos le piden ingresos que no existen en la vida real. Hoy, el déficit habitacional no se mide en cifras, sino en historias que se repiten.
La cifra
7.000 bolivianos. Es lo que debe ganar en promedio una persona para acceder a un crédito de vivienda de interés social
30 años de plazo. Es lo que tiene una persona para pagar su crédito de vivienda en el sistema financiero
Lo que piden los bancos
Ingreso demostrable. Los bancos exigen ingresos estables y verificables. Boletas de pago, contratos laborales o extractos bancarios son la puerta de entrada. Quien vive del rebusque queda, de entrada, bajo sospecha financiera.
Capacidad de pago. La cuota mensual no debe superar una fracción del ingreso familiar. En la práctica, esto deja fuera a hogares con salarios bajos o irregulares.
No tener casa. Para créditos de vivienda social se exige certificado de no propiedad. El objetivo es claro; el problema es que el trámite suma tiempo, costos y burocracia al proceso.
Historial crediticio. Moras pasadas, deudas impagas o atrasos pequeños pesan más que años de trabajo informal cumplido.
Fuente: El Deber