El viceministro Jorge Silva se refiere a la situación de compañías que se dedican de manera irregular al negocio de los bienes raíces en Bolivia.
Marco Belmonte
Luego de revelarse la estafa en la que cayeron varias personas con la empresa Akros 7, el Gobierno asegura que hay más de 200 denuncias contra inmobiliarias que operan de forma ilegal y 50.000 personas afectadas o víctimas de estos ilícitos que confiaron su dinero para obtener un terreno o departamento de estas compañías.
El viceministro de Defensa de los Derechos del Usuario y Consumidor, Jorge Silva, en entrevista con Página Siete Digital informó que son unas cinco inmobiliarias las que tienen la mayor cantidad de denuncias, que son investigadas con la Fiscalía y la Policía.
La autoridad indicó que el 98% de este tipo de empresas opera de forma ilegal en el país, ya que no hay una norma que las regule.
Junto al Ministerio de Justicia y Ministerio de Obras Públicas, se prepara un proyecto de ley que se enviará pronto a la Asamblea Legislativa para comenzar a regular a las inmobiliarias.
Las denuncias contra Akros 7 revelan que no hay regulación sobre las inmobiliarias. ¿Qué pudo verificar el Viceministerio de Defensa de los Derechos del Usuarios y Consumidor?
No existe una norma que regule a las inmobiliarias en el país, son aproximadamente 2.500 inmobiliarias que operan en el país, de las cuales casi el 98% son informales, es decir funcionan incluso en ferreterías, estudios de abogados, consultorios médicos donde ponen letreros de venta de departamentos o terrenos. Cualquiera se constituye en inmobiliaria o agente inmobiliario sin ningún requisito a diferencia de lo que ocurre en otros países. A raíz de esta situación se han estado presentando denuncias en el viceministerio no solo contra Akros 7, sino con otras empresas inmobiliarias en El Alto, La Paz, Cochabamba, Santa Cruz. Hay mucha gente que ha sido engañada y estafada porque entregó un monto de dinero y no les entregaron el terreno o bien inmueble que les habían mostrado al principio.
Ocurre que en principio se ofrece bienes con parques, piscina, pero entregan luego terrenos sin ninguna infraestructura lo que obliga a que las personas que compraron soliciten la devolución de dinero, pero le indican que no se puede devolver y que lo toma o lo deja. Hay denuncias contra inmobiliarias que ofrecieron lotes en urbanizaciones, incluso con folio reales que no sabemos cómo obtienen o con planimetrías que no se sabe como obtuvieron de municipio, tiene la documentación, La gente firma contrato y empieza a pagar y de pronto por cualquier motivo pierde el empleo, como ocurrió en pandemia y deja de cancela tres o cuatro meses y cuando intentan ponerse al día, les dicen que de acuerdo con el contrato firmado perdieron el terreno y dinero entregado.
En otros casos la gente terminó de pagar el valor del inmueble o lote y no les entregan y en otros casos simplemente desparecen las inmobiliarias, se cambiaron o ya no están en oficinas alquiladas, y las que funcionaron en un bufete de abogados los dueños dicen que sólo alquilaban y se fueron.
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Todas estas irregularidades nos hace ensayar una hipótesis de que estamos ante una organización de tráfico de tierras que se da a la tarea de estafar a personas que demandan un bien inmueble y de pronto se ven sorprendidos por estas ofertas engañosa y planes de pago con facilidades. Estarían involucrados ex y actuales funcionarios de gobiernos municipales, de derechos reales, dirigentes de loteadores que organizan una asociación que ofrece este tipo de servicios.
En algunos casos hay denuncias contra autoridades jurisdiccionales que estarían emitiendo resoluciones judiciales, órdenes de desalojo, de despojo de terrenos o inmuebles a gente que tiene algún bien, pero que sobre los mismos aparecen otros dueños con folios, escrituras públicas y con fallos judiciales.
El tema de Akros 7 no es el único que se ha descubierto y que ha salido a la luz pública, son muchas de estas inmobiliarias que operan y no hay norma que las regule. Frente a eso estamos trabajando con el Ministerio de Justicia, Ministerio de Obras Públicas en la elaboración de un proyecto de ley que va regular a inmobiliarias para proteger a los usuarios que demandan ese servicio. Lo vamos a enviar a la Asamblea y luego se iniciará un proceso de socialización de modo que no haya politización y no se desvirtúe el alcance, se necesita una norma que permita registrar a inmobiliarias y los requisitos que deben cumplir cuando promocionan y oferta un departamentos, casa o terreno.
¿Fuera de Akros 7 cuantas denuncias conocen en el Viceministerio?
En el viceministerio tenemos más de 200 denuncias sobre estos temas donde están involucradas otras inmobiliarias muy conocidas en La Paz, Santa Cruz y Cochabamba principalmente y que tienen representación en otros municipios. Están con ofertas en ferias donde cautivan a usuarios con una serie de planes. Por ejemplo, se promocionan en la feria 16 de Julio, otros mercados en Cochabamba y Santa Cruz donde ofrecen urbanizaciones y proyectos habitacionales y tratan de cautivar a la gente que demanda un bien inmueble.
¿Para alertar y que la población no siga cayendo en estas estafas o no sea sorprendida, se puede conocer cuáles son estas otras inmobiliarias que operan igual que Akros 7?
Todavía estamos en proceso de investigación y confirmando los datos y cuando se presente el proyecto de ley y el informe vamos a dar a conocer los nombres de estas inmobiliarias que han sido denunciadas.
¿Son 200 denuncias o 200 inmobiliarias que actúan al margen de la Ley?
Son 200 denuncias y son cinco inmobiliarias muy conocidas en el negocio de bienes raíces, las que tienen la mayor cantidad de denuncias. Estas 200 denuncias que hemos recibido representan o involucran a 50.00 personas afectadas. En Oruro no más hay 30.000 familias que fueron sorprendidas con la venta de estos terrenos y que actualmente están en proceso judicial, por eso no podemos dar los nombres, está en proceso de investigación. Lo propio ocurre en La Paz con una famosa inmobiliaria que vende hasta nichos y que terracea varios cerros y patrimonio natural a vista y paciencia de autoridades municipales de Achocalla, Palca, Mecapaca y La Paz.
En Santa Cruz hay una poderosa inmobiliaria que promociona varios proyectos habitacionales. En El Alto hay 500 folios que se pretendía entregar por agentes inmobiliarios en predios que pertenecían al Foccsap y que compraron para trabajadores de salud, pero que en una suerte de estafa se estaba vendiendo un terrenos gravado por el Estado. En la misma ciudad hay el registro de 178 urbanizaciones que tendrían este problema. En Potosí hay tres urbanizaciones: la 16 de Julio, 3 de Mayo y 23 de Marzo que tienen este problema y se han iniciado procesos contra personas que hubiera estafado a la gente desde inmobiliarias informales.
En Cochabamba se tiene la exhacienda Canelas donde agentes inmobiliarios dividieron miles de folios reales y en Santa Cruz hay infinidad de urbanizaciones que se promocionaron y se vendieron a gente en El Alto y La Paz. Varias de estas personas afectadas ya han iniciado acciones legales y procesos judiciales y como esta en investigación, no podemos dar aún nombres.
¿Estas inmobiliarias con denuncias ofrecen de todo, inmuebles, terrenos, nichos?
Hay nichos que se están ofreciendo y se pagaron 200 dólares y la gente ya no pudo pagar cuotas mensuales por la cuarentena, pero luego al volver a querer regularizar los pagos les dijeron que los contratos establecen que perdían el nicho y dinero luego de tres meses meses de mora. Es lo mismo con lotes de terrenos, se hace firmar contamos de adhesión que tiene cláusulas abusivas en letra menuda y luego la gente se entera que no tiene derechos a la devolución del dinero y que las inmobiliarias hacen cumplir.
¿Cómo son estos contratos de adhesión, son contratos civiles?
Estos contratos de adhesión ya están impresos y donde se adhiere sólo la firma, carnet de identidad, dirección y el usuario no tiene derecho a negociar ninguna cláusula. La Ley 453 (De los Derechos de las Usuarias y los Usuarios y de las Consumidoras y Consumidores) dice que para que tengan validez estos contratos deben ser autorizados por autoridad competente. En el caso de las inmobiliarias deberían estar autorizada por el Viceministerio de Defensa de los Derechos del Usuario y Consumidor, pero ningún contrato fue autorizado por esta Cartera de Estado y, por lo tanto, son contratos nulos de pleno derecho porque vulneran la Ley 453 y si estos contratos contiene cláusulas abusivas son también nulos. Sin embargo, se los hace prevalecer (por parte de las empresas denunciadas) en los juicios que se están llevado adelante en diferentes estrados judiciales.
¿En cuánto tiempo se presenta el proyecto de ley para regularizar a las inmobiliarias?
Hasta este fin de mes esperamos tener la propuesta para presentar a la Asamblea Legislativa.
Una característica de las ofertas es la preventa y en el contrato no hay hipoteca, registro en derechos reales. ¿La aceptación es de palabra?
Ahí se observa la ilegalidad o irregularidad. Alguien tiene un terreno, promociona la construcción de un edificio, pone un cartel con la foto del futuro edificio y empieza a vender. Incluso sin autorización de Alcaldía ofrecen edificios de 15 pisos cuando sólo se puede autorizar ocho y hay gente que empieza a dar sus cuotas de 5.000 dólares o un 20% y el eterno discurso de las empresas que ofrecen esto es que la gente puede seguir amortizando y cuando estén los papeles listos que están en trámite pueden acceder a línea de crédito.
Por ejemplo hay varias denuncias sobre una edificación de la Federación de Profesionales de La Paz, que han ofertado departamentos en Achumani. Pidieron cuota de 17.000 dólares y no entregaron, la oferta era que se pague ese adelanto y nosotros con eso empezamos a construir, entregamos documentos y ustedes concretan el financiamiento con el banco en tres meses. Pasaron los tres meses, seis meses y más, y no entregaron los departamentos y tampoco quieren devolver el dinero.
¿Cuánta gente está afectada en este caso?
Son más de 120 personas afectadas en este proyecto de la Federación de Profesionales de La Paz. Esta federación no puede ser inmobiliaria dedicada a construcción y venta de departamentos, sólo debería asociar, aglutinar profesionales. Los mismo ocurre con algunas constructoras que tienen como razón social la construcción pero se vuelven inmobiliarias, construyen y venden departamento en preventa o venta y es porque no hay norma que regule a inmobiliarias. Un peluquero puede ser agente inmobiliario, un consultorio medio, oficina de abogados.
¿Qué requisitos debería cumplir una inmobiliaria, debe estar registrada con esa razón social en Fundempresa?
Debería. Pero de acuerdo con el informe que nos han remitido no existiría registro de inmobiliarias y por ejemplo esta Federación de Profesionales de La Paz sí revisamos sus estatutos, no tiene la autorización para convertirse en inmobiliaria. Las autoridades municipales deberían ver este tema, pero se hacen de vista gorda. Hay muchos edificios en preventa que ya se vendieron y luego de varios años no pueden entregar derecho propietario porque no lograron autorización de Alcaldía.