Por: Arq. Urb. Ingrid Wichtendahl
El vacío legal cruceño. El Plan Techint (1960) puso en evidencia la falta de una Carta Orgánica y un Estatuto de la Ciudad en la administración municipal. Sin embargo a lo largo de los 66 años transcurridos, las autoridades municipales no han logrado subsanar estas falencias, lo cual se traduce en una marcada debilidad institucional para hacer cumplir las normas urbanísticas. Es de lógica elemental que en un entorno donde el orden urbano carece de un marco normativo, con rango de ley local, que convierta las directrices técnicas en obligaciones ciudadanas exigibles, los planes y códigos terminan siendo meras expresiones de buenos deseos.
Corresponde aclarar que la Carta Orgánica y el Estatuto de la Ciudad son instrumentos legales diferentes. La primera es la norma institucional básica y ley suprema del municipio, cuya elaboración es responsabilidad del Concejo Municipal. El segundo es la herramienta legal estratégica que norma las políticas urbanas municipales para garantizar el cumplimiento del orden urbano, el desarrollo sostenible y la función social de la ciudad. En consecuencia no cabe dudas, que el Estatuto de la Ciudad es la solución legal sancionadora y de gestión que le falta al Gobierno Autónomo Municipal.
Para su elaboración se propone tener en cuenta tres aspectos fundamentales:
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- Control de la especulación y de la tierra vacante:
- Establecer multas progresivas en el tiempo que sancionen los terrenos vacantes, conocidos como ‘lotes de engorde’ para evitar la especulación inmobiliaria que encarece el suelo y dispersa la ciudad.
- Establecer plazos obligatorios para edificar: Al fijar un tiempo límite para construir –con sanciones por incumplimiento– se obliga al propietario a dinamizar el suelo urbano o a transferirlo, evitando que el entorno consolidado subsidie la plusvalía de un lote abandonado.
- Financiamiento Urbano Sostenible
- Crear la figura legal de las Operaciones urbanas en consorcio, considerándose tales a los proyectos de mejoramiento urbano coordinados por el Gobierno Municipal, con la participación de los titulares catastrales de inmuebles e inversores privados. Esta figura es el motor que revivió áreas degradadas en ciudades como São Paulo. Permite que el Gobierno Municipal, propietarios y desarrolladores privados ejecuten macroproyectos compartiendo cargas y beneficios, sin que el municipio deba asumir todo el costo financiero.
- Contribución Especial por Mejoras: Normar la recuperación de la inversión municipal por la construcción de obras públicas que generen plusvalía en los inmuebles, a través de la figura de la contribución especial por mejoras urbanas. Es de estricta justicia social que si el dinero de todos los cruceños financia una obra pública –pavimento o construcción de aceras– que incrementa directamente el valor de los inmuebles colindantes, esta plusvalía debe retornar al municipio en cuotas a largo plazo para financiar más obras públicas.
III. Ornato, Estética y Coerción Real
- Definir que las fachadas de los inmuebles públicos y privados son parte del espacio público, estableciendo la obligatoriedad de mantener su estética, buen estado de conservación y las sanciones correspondientes en caso de incumplimiento.
- Establecer plazos obligatorios para terminar las obras de edificación conforme al proyecto aprobado, con multas progresivas por incumplimiento, con el fin de no dejar construcciones a medio hacer o sin completar las obras de acabado fino.
- Prohibir el tendido de ropa visible desde el exterior, así como otras actividades que den mal aspecto a la ciudad.
- Ejecución subsidiaria por desacato: Reglamentar el cumplimiento de las sanciones a las infracciones al orden urbanístico para que en caso de desacato, el Gobierno Municipal realice el trabajo exigido y el costo sea cargado al inmueble correspondiente para su debido cobro. Hoy en día, una multa no pagada duerme en el sistema. Si el Estatuto faculta al municipio a intervenir directamente (limpiar, pintar, demoler o consolidar) y cargar el costo a la deuda tributaria del inmueble, se rompe la impunidad por el riesgo de perder el inmueble por remate tributario.
En síntesis, el Catastro Inmobiliario y el Estatuto de la Ciudad son los dos instrumentos que requiere el Gobierno Municipal para fortalecer su capacidad de gobernanza, mejorar la economía del municipio y serán la llave para viabilizar Proyectos de Mejoramiento Urbano con la figura de ‘contribución especial por mejoras urbanas’ que permita la recuperación de la inversión pública que asegure el desarrollo sostenido y sostenible de la ciudad.
El Megaproyecto para transformar la calidad urbanística de Santa Cruz de la Sierra se desarrollará en la siguiente Parte IV.
Transformación de la calidad urbanística de Santa Cruz de la Sierra (Parte II)